İSMAİL ÇAĞLAR EMLAK DANIŞMANLIĞI YASAL DÜZENLEMESİ İÇİN ÇALIŞMAYA DEVAM EDİYOR

 Kanunumuz neden çıkmalı;

 Emlak Danışmanları tüm dünyada olduğu gibi, Ülkemizde de alım satım, kiralama, danışmanlık ve ekspertizlik işlemlerinin en önemli ayağını oluşturmaktadır.

 Emlak Danışmanları, gayrimenkul piyasasına yön verilmesi, hareket kazandırılması, tüm bunların ötesinde vatandaşlarımızın doğru yönlendirilmesi, doğru alışveriş ve işlem yapabilmesini sağlayan, tüketicilerin her zaman rahatlıkla ulaşarak aracılık ve danışmanlık hizmeti aldıkları meslek mensuplarıdır.

​

Emlak danışmanlığı mesleği bir meslek dalı olarak Osmanlı İmparatorluğu dönemlerinde faaliyet göstermeye başlamış fakat bu güne kadar ciddi bir yasal düzenlemeye tabi olmamıştır.

 Taşınmazlara ilişkin çeşitli iş ve işlemlere bağlı olarak bu işlerin kısmen veya tamamen ifası ile uğraşanlar emlak iş takipçisi, emlak danışmanı, emlak değerleme uzmanı, emlak bilirkişisi gibi belirli bir temele dayanan veya dayanmayan isim ve sıfatlar altında bir çok yapılanma olması, kişi ve kuruluşların bu meslek grubuna ihtiyat, hatta çekimserlikle yaklaşımlarına sebebiyet vermektedir.

​ Bu meslek grubunun yaptığı iş ve işlemler, gerek hizmetin ifası gerekse kamu kurum ve kuruluşlarının ilgili alanlarına yakınlıkları sebebiyle dünyada olduğu gibi ülkemizde de önemli ve ciddi bir uzmanlık alanıdır.

​ Diğer taraftan; son derece önemli ve özverili bir görevi ifa eden Emlak danışmanlarının bu görevleri yerine getirmeye çalışırken önemli zorlukla karşılaştığı da kamuoyunca bilinen bir gerçektir.

​ Türkiye Cumhuriyeti Devletinin kurulmasını takiben 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun kabulü ile bu meslek dalı Borçlar Kanunu’nun 404 ve 409 maddeleri arasında “Tellallık” hükümleri ile düzenlenmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile de Türk Borçlar Kanunu’nun 520 ve 525 maddeleri arasında “Simsarlık” hükümleri ile düzenlenmeye çalışılmıştır.

 Ancak bu Kanun maddelerinde bir Emlak danışmanının hangi şartlarda ve ne şekilde çalışabileceğine dair sorumluluk içeren hiçbir hüküm getirilmemiştir.

Yasal düzenlemesi Simsarlık hükümlerinde sınırlı sayıda madde ile dar bir alanda kısıtlanmıştır.

​

 Türkiye çapında yaklaşık 100.000 işletme olduğu varsayımıyla ve yaklaşık 300.000 çalışanı ve yine yaklaşık 1.000.000 ila 1.500.000 kişilik bir aile topluluğunun geçiminin sağlandığı bu meslek kolu tamamen teamül ve genel uygulamalara terk edilmiştir.

​Günümüz ekonomik hayatı içerisinde Türkiye bütçesinin yaklaşık 10 katı bir paranın el değiştirdiği ve ekonomiye tekrar kazandırıldığı bu meslek kolu, mesleki örgütlenmesini hali hazırdaki kanunlar gereği Esnaf Meslek Odaları ve Ticaret Odaları bünyesinde gerçekleştirmektedir.

Ancak mesleki kanun yetersizlikleri nedeni ile gerek mesleği ifa edenlerin gerekse tüketicinin ihtiyaçlarına yeterince cevap verememektedir.

​Yukarıda belirtilen bu bilgiler ışığı altında; hızlı gelişen ve yoğun talep gören bu meslek kolunda, meslek yasal statüsünün yetersizliğinin sonuçları belirgin şekilde karşımıza çıkmaktadır.

​ Hali hazırdaki kanunlar çerçevesinde yeterince denetim uygulanamaması sonucu; genelde Emlak danışmanları mesleğini bir kısım İlgili ilgisiz kişilerin fiilen yapması, bu kişilerin yasal zorunluluklarına uymaması ve hatta yasal yükümlülükleri göz ardı etmeleri, özellikle bilinçli bir şekilde bu mesleğe girmiş ve profesyonelce bu mesleği ifa etmeye çalışan meslek mensuplarını oldukça olumsuz bir şekilde etkilemektedir.

​ Şöyle ki; tüm yasal yükümlülüklerini yerine getirerek, vergilerini ödeyen, meslek odalarına kayıtlı, aidatlarını ödeyen ve şartlarına uyan meslek mensupları mesleki kazançları konusunda haksız rekabet yaşamaktadırlar.

 Kaçak çalışanların hiçbir yasal yükümlülüğe girmediği, haksız Kazanç elde ettikleri halde hiçbir şekilde yasal takibata uğramadığı ve cezalandırılmadıklarını gördükçe ve özellikle bu tip faaliyet gösteren kişilerin her türlü haksız davranışlarının tüm sonuçlarının meslek camiasına mal edilmesi ve iyinin kötüden bir şekilde ayrılmasının şu anki yasal mevzuatla sağlanamaması, bu mesleği profesyonelce yapmayı ilke edinenleri her geçen gün daha fazla hayal kırıklığına uğratmaktadır.

 Bu koşullarda belirli bir meslek disiplinin sağlanması her geçen gün daha da zorlaşmaktadır.

​ Yine meslek kanunu olmayışından dolayı, mesleği profesyonel amaçlı kişiler dışında, bilinçli ve/veya kötü niyetli ifa eden kişilerin de bu mesleği yapmaları olanaklı hale gelmiştir.

 Bunun sonucu böylesine önemli bir uzmanlık alanında bilinçsiz ve eğitimsiz bir şekilde mesleği ifa etmeye çalışan bazı meslek mensupları bazen istemeden de olsa tüketiciyi gayrimenkul konularında yanlış şekilde yönlendirebilmekte, bunun sonucunda tüketiciler maddi ve manevi zararlara uğrayabilmektedirler.

​ Bunun yanında bu boşluktan faydalanan mesleği kötü niyetli bir şekilde yürüten bazıları da, tüketicilerin bir kısmının gerek bu konudaki bilinçsizliklerini gerekse iyi niyetlerini suiistimal etmek suretiyle dolandırıcılık yapma yoluna saptıkları görülmektedir.

​Bir meslek kanunu olmayışı sonucu, yeterli sorumluluklar oluşturulamamış, bunun sonucu olarak da, Devlet hazinesinin vergi kaybı, yerel yönetimlerin, meslek odalarının, SSK- Bağ-Kur gibi kuruluşların gelir kayıpları ve ekonomik yönden uğradıkları zararlar büyük boyutlarla karşımıza çıkmaktadır. ​

​ Yukarıda açıklanan hususlar göz önüne alındığında, kayıtlı ekonomi içerisinde bu kadar büyük rol oynayan bu meslek kolunun, süratle yönetim ve denetim mekanizmasını oluşturacak bir kanun ile düzenlenmesinin; meslek, meslek mensupları, kamuoyu ve devlet için önemi ortadadır.

​ Dünyada ki emsaller incelendiğinde, Amerika Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), Fransa merkezli Dünya Emlakçılar Federasyonu (FIABCI) ve Belçika merkezli Avrupa Emlakçılar Birliği (EPAG) gibi, birçok ülkede emlak danışmanlığı önemli yasal düzenlemeler ile belirlenmiştir.

​ Bu tespitler mevcut meslek mensubu ve kuruluşların temel sıkıntısı olup, bu sıkıntıdan hareketle belki de böylesine önemli bir konuda meslek mensupları mesleğin düzenlenmesi gerekliliğini önceden fark etmişler ve 1994 yılından başlayan süreçte sorunlara çözüm getireceğine inanılan bir meslek kanun çalışmasına girmişlerdir.

​ 1994 yılında dönemin T.B.M.M.’de temsil edilen tüm parti grup başkan vekillerinin ortak teklifi hayata geçirilememiş ve sonraki yıllardaki benzer çalışmalar o yıllardaki sık hükümet değişiklikleri nedeni ile teklifin yasalaşması imkanı bulunamadan kadük olmuştur.

​ Son olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile ortaklaşa sürdürülen çalışmalar neticesinde hazırlanan teklif ise 25.09.2006 tarihinde Bakanlar Kurulunda Hükümet Teklifi olarak imzalanmış ancak T.B.M.M.’ye sunulamamıştır.

​ Mesleki düzen ve disiplinin sağlanması, uygulamadaki sakıncaların önlenmesi, Taşınmaz satışının yabancıların Türk vatandaşlığını kazanmada ön şart olması, Taşınmaz satışlarında tapu müdürlükleri ile birlikte noterliklerinde yetkilendirilmesinin, taşınmaz satışlarında ve tapu işlemlerinde aracılık hizmetini yerine getiren emlak danışmanlarına getireceği yükümlülükler, hem taşınmaz ticaretine ilişkin yasaların hem de mülkiyet konusundaki tüm yasalara ilişkin uygulamaların yani bu kadar çok sayıdaki kanun hükümleri ile ilgili mesleki faaliyetin kanun güvencesi sağlanmadan sadece taşınmaz ticareti hakkındaki yönetmelik hükümleri gereği yerine getirilmesi mümkün olmadığı gibi, sektörle ilgili olarak vatandaşlar arasında yaşanan ihtilafların çözümlenmesi ile yargının yükünün hafifletilmesi gerekliliği yanında, kamu mali disiplininin ve piyasa fiyat istikrarının sağlanması adına anlık ve dönemsel yasal düzenlemeler yapılması zorunluluğu duyulması da, mesleki kanuni düzenlemenin zamana bırakılmadan gerçekleştirilmesi ihtiyacını göstermektedir.

 Ülkemizde geçmişten gelen toprağa dayalı idare tarzının getirdiği mülkiyet problemleri yanında, ülkemizde mülkiyetin gelişmiş bir çok ülkedeki gibi sadece kullanım amaçlı değil yatırım amaçlı da değerlendirildiği ve bu yatırım toplamının ülke ekonomisindeki payı da düşünüldüğünde tüm yatırımların altlığı olan mülkiyet yatırım danışmanlığının doğru değerlendirilebilmesi için meslek mensuplarının hak ve yükümlülükleri ile yetki ve görevlerinin belirlenmesi, yeterli eğitimlerinin sağlanması, doğru bilgilendirme ve danışmanlık hizmeti verilebilmesi, bu mesleğin ifası sırasında doğabilecek vatandaş ve kamu zararlarının önlenmesi, meslek mensuplarının zararlarının karşılanması için fon oluşturulması, hizmet kalitesinin yükseltilmesi, olası ekonomik kayıp ve kaçakların önlenmesi, kamu mali disiplininin ve piyasa fiyat istikrarının sağlanması ile hazineye ilave gelir temin edilmesi yararlarının yanında, mesleki çalışmaların dünyadaki örneklerine ve uluslar arası mesleki standartlara uygun olarak yapılandırılması ile yabancıların ülkemizdeki emlak danışmanlığı hizmetlerinin de karşılıklılık ve onay şartıyla sınırlandırılması, emlak danışmanlarının ve emlak danışmanlığı mesleğinin hak ettiği yasal güvencenin sağlanmasının ülke şartlarının gerekliliği ve meslek mensuplarının en öncelikli ihtiyacı olduğu düşüncesinden hareketle “Emlak Danışmanlığı Kanunu” Teklifi hazırlanmıştır.

GÜNDEM, 02 Temmuz 2023 11:03